Enunciado
A pesar de las protestas, la Junta de Alquileres establece un aumento de $7.25\%$ en alquileres de apartamentos de renta estabilizada en Nueva York para los próximos dos años. Los costos para propietarios aumentaron $7.8\%$ el último año. El aumento ocurre con creciente inquietud sobre la capacidad de la clase media para costear vivir en la ciudad. (The New York Times, 28 de junio de 2006)
- Si los alquileres de apartamentos de renta estabilizada no aumentaran, ¿cómo cree que sería el desarrollo del mercado de apartamentos de alquiler en Nueva York?
- ¿Ayudan en algo los topes a los alquileres en Nueva York a la clase media? ¿Por qué sí o por qué no?
- ¿Qué efecto tendrá el aumento del tope a los alquileres en la cantidad de apartamentos de renta estabilizada?
Solución Paso a Paso
Un tope de renta es un precio máximo. Si está por debajo del equilibrio, genera escasez y cambios en calidad/oferta.
(a) Si los alquileres estabilizados no aumentaran mientras los costos sí suben, el precio real quedaría más bajo relativo al costo. Entonces los dueños tendrían menos incentivos para ofrecer/ mantener viviendas: menos mantenimiento, menos construcción nueva de unidades reguladas y posible conversión a otros usos (condominios, alquiler no regulado si es posible).
Eso tiende a reducir la oferta efectiva y a aumentar la escasez (más listas de espera, más racionamiento por “contactos” o tiempo).
(b) ¿Ayuda a la clase media? Puede ayudar a quienes consiguen un departamento estabilizado porque pagan menos que el precio de mercado. Pero no ayuda a todos: muchos no logran acceder; además puede reducir la cantidad disponible y la calidad. También puede beneficiar a personas de mayores ingresos que ya ocupan unidades (mala focalización).
Así, ayuda de forma parcial y desigual: beneficia a “insiders” y perjudica a “outsiders”.
(c) Si se aumenta el tope permitido (por ejemplo $7.25\%$), el precio máximo sube. Si el tope sigue por debajo del equilibrio, la escasez baja un poco, pero no desaparece. Para la cantidad de apartamentos estabilizados: un tope más alto aumenta ingresos de propietarios y mejora incentivos para mantener y seguir ofreciendo unidades; por eso la cantidad ofrecida/ calidad tiende a aumentar o caer menos. A largo plazo, un techo menos estricto reduce la salida de unidades del mercado regulado.
(a) Si el tope no sube y los costos sí: menor mantenimiento e inversión, menos oferta efectiva y más escasez.
(b) Ayuda a quienes obtienen unidades reguladas, pero es desigual y puede reducir oferta/calidad; no garantiza ayuda general a la clase media.
(c) Subir el tope mejora incentivos: tiende a aumentar (o disminuir menos) la cantidad/calidad de unidades estabilizadas.